スタッフからのお知らせ・日記
Ｑ.相続対策は早い方がいい、と言われますが、 どのタイミングではじめるのが良いですか？
もし、あなたやあなたのご家族が相続を意識し始めたら、 すぐにでも準備をはじめる必要があります。 これは、円満な相続を行うために何か対策を打とうとした場合、 「相続する人」が元気である(正常な判断ができる)必要があるからです。 「平均寿命」と「健康寿命」の差は、10年超！！ 特に今の日本の社会では、高齢化が進み、寿命が伸びたことで「長生き」がとても身近になっています。 ただし、
Ｑ.なぜ相続の相談で不動産会社に相談する人が 増えているのか？
日本では不動産に関わる税金が多く対策が必要です。 保有している時の税金は固定資産税、都市計画税がかかり、 取得した時には印紙税、登録免許税、不動産取得税、贈与税、相続税がかかります。 売却した時に、印紙税、譲渡所得税、貸している時にも不動産所得税がかかります。 なかでも相続税の申告における財産のトップが不動産です。 所有する不動産のなかで「いつ」「どの不動産に」「どんな対策を打つの
高齢物件が生まれ変わる！建て替えの基礎知識
地域では築30年を超えるアパートも増えてきました。 資産は維持したいけど、古い物件のままで10年20年賃貸経営を続けていくのは不安･･･。 そんなオーナー様の声も聞くようになってきました。 今回はオーナー様にとって身近になったアパートの建て替えに検討な基礎知識をお伝えします。 建て替えをしない方が良い物件もある！ 古くなって入居が厳しい。賃料が大きく下がっている。 こんな物件は建て
Ｑ．収益不動産の相続時の財産評価の仕方は？
相続税法上は「相続財産の評価は時価による」としていますが、 実際は国税庁の定める「財産評価基本通達」において、 各種財産の具体的な評価方法が決められています。 貸家の評価額は固定資産税評価額から借家権の評価（借家権割合30％）を引いた額となり、固定資産税評価額×70％です。 その貸家が建っている宅地が「貸家建付地」で、貸家建付地は貸家が建っており居住者がいるため、 その宅地も勝手に処
賃貸経営５つのリスクとは？ 「数字」でリスクを見える化する
賃貸経営におけるリスクとは何でしょうか？諸説ありますが、 大きくは「空室」「家賃下落」「天災」「金利上昇」「大規模修繕」が代表的な５つのリスクと言われています。 理由は、いずれもキャッシュフローに大きく影響するものだからです。 これらのリスクヘッジに必要なことは、何より「数字」を把握することです。 空室や家賃下落のリスクヘッジとして有効なのは、前もって返済比率を抑えておくことです。 返
Ｑ．相続対策が身近な問題になってきました。所有している アパートも複数あり、これから家族間で話し合いもして いかないといけないのですが、注意点を教えてください。
Ａ．これから考えていくのでしたら、 まずはご所有の資産が“増えているか” “減っているか” を確認してはいかがでしょうか？ 資産が増えているのか、減っているのか？確認しましょう これから相続を考える際に、ご家族の将来を考えたうえで大事なことの一つは、 “資産が増えているのか”、“減っているのか”をきちんと把握して計画を立てることです。 例えば資産が減る、というのはどういう状態かと
Ｑ.相続対策、資産の組み換え、資産 形成を目的に中古一棟収益不動産を 購入する場合のチェックポイントは？
ズバリ、新たな投資物件は、「ぱっと見の利回り」だけで飛びつかない！！ ①実際の家賃と大きな開きがある場合、総潜在収入は適正家賃（２ケ月で入居する家賃）で計算する ②退去がどれくらい起き、どれくらいの期間空き続けるか？ その物件で年間で何室空くかを確認してみる 単身タイプ２５%(４年に１回)、ファミリータイプ２０%(５年に１回) ※１２室の単身タイプなら、１２室×２５%=３室解約
空室の募集状況を確認しましょう！
お持ちの物件で空室がある方は、現在の賃貸募集がしっかりなされているかどうか確認しましょう。 オーナー様から空室の募集を依頼される不動産会社は一日でも早く空室を埋める努力をしなければなりません。 インターネットへの広告掲載、物件の紹介・案内、他業者への物件紹介依頼等。 特に賃貸需要が限られるエリアや築年数の古い物件等では、 仲介会社の営業努力で賃貸経営の成功が大きく左右されることも少なくあ
不動産投資・賃貸経営の目的とは？
最近、資産形成、資産管理、資産分散を切口に不動産購入の相談が増加しております。 現在、円安でモノの価値はそのままで価格が上がる局面に突入しております。 日本円だけでなく不動産で資産を構築していくことが改めて重要であると実感します。 今回は不動産投資・賃貸経営の目的について改めてお伝えしたいと思います。 そもそも不動産投資・賃貸経営を行う目的は何でしょうか？ 広い意味では、もちろん人
賃貸経営において 費用計上できる必要経費を考える！
今回は賃貸オーナー様にとって関心の高い、 賃貸経営において費用計上できる必要経費について改めて考えてみたいと思います。 最終的には税理士さん等の専門家への相談いただきたいと思いますが、賃貸経営の参考にしていただければ幸いです。 【賃貸経営にかかる必要経費とは？】 【経費として計上する際の注意点】 プライペートで使用する費用と、賃貸経営に使用する経費とでは線引きが難しいものもあります
法人化は何が有利？今一度メリットを見直しましょう！
現在、個人で所有している資産を法人を活用することで税金の負担を軽減したり、 相続時の対策をするための方法として、法人を活用することができます。 法人を活用して所得を分散することで高額な所得が一人のオーナーに集中し、 高額な所得税を防いだりすることができますが、 いくつか方式があるので整理してみましょう。 同じ法人を活用する方法でも、不動産保有方式のほうが所得が分散され、 より対策の
Ｑ．賃貸物件を引き継ぎたいのですが、空室が多く家賃も 下がり、相続した後の修繕費が心配です。
Ａ．対策としては、今のうちに再生リフォームしておくことです。 相続前に物件価値が向上し、収益性もアップします。 更に、相続税評価額は同じでも投資費用(現金・債務)を引くことで、相続税が減額される効果があります。 また、減価償却資産に計上した場合、相続人がその経費の恩恵を受けられます。 しかし、年間収入が増えることで手残りが増え、 相続税の対象資産(現金)が徐々に増えてしまうことも考えら
賃貸物件の修繕・メンテナンスを考える（後編）
前回に続き、賃貸物件の修繕・メンテナンスというテーマでお伝えいたします。 全国の賃貸物件の50％以上が築20年以上の時代と言われ、 これからますます老朽化が進んで行きます。 老朽化が進んでいく中で、修繕・メンテナンスは今以上にとても重要です。 前回、予防保全的に修繕・メンテナンスをして行く考え方をお伝えしましたが、 今回は費用の捻出について解説したいと思います。 １．共用部分の日
賃貸物件の修繕・メンテナンスを考える（前編）
本日は弊社が加盟している全米不動産管理協会（IREM JAPAN）の、修繕・メンテナンスの考え方をご紹介します。 予防、矯正、繰延の３種類の考え方が述べられております。 老朽化が進んでいく中で、修繕・メンテナンスはとても重要です。 当然築年数が経過して行けば、空室増加、家賃は下落傾向になりますが、 適切なリフォームやリノベーション、大規模修繕工事を行うことで、 家賃の維持・向上に繋がり、
賃貸経営の課題・不安要素を考える
2019年に国土交通省が「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」を行いました。 少し前のアンケートですが、改めて確認したい内容でしたので共有させていただきます。 アンケート調査の中でオーナー様に「賃貸住宅の経営にあたっての課題・不安」 について尋ねる項目がありましたが、以下結果が示されております。 ～賃貸住宅の経営にあたっての課題・不安～ 1位 入居者が減少し、経営が立ち行かなくな