収益不動産における資産分散について
収益不動産におけるリスク管理の有効な手段の一つとして、資産の分散（ポートフォリオの構築）が挙げられます。本来、ポートフォリオとは投資家が保有している複数の投資商品の組合せとその一覧を指します。投資全体においては、現金、預金、株、為替、投資信託等、そして当然ながら「不動産」も含まれます。不動産は借入を行いながらの投資ですので、リスク管理の重要性は通常の投資よりも高いと考えられます。
今回はポートフォリオを不動産に絞り、その中で細分化し、築年数、エリア、物件種別の３つの観点から解説して行きます。
①築年数
築年数による分散は、入居の安定、節税対策、修繕のリスク対策に有効です。
所有している物件が築古物件の場合、入居が決まりづらいケース、突発的な修繕、減価償却の終了等のデメリットがあります。築年数の浅い物件と組み合わせることで、メリット・デメリットをそれぞれ補う賃貸経営が期待できます。
②エリア
エリアによる分散は、その賃貸物件が依存する需要（大学や工場等）が将来減少するリスクに備えるケース等が想定されます。一方でエリアに関しては、リスクが少ない本当に良いエリアであれば集中投資するという考え方もあります。一般的に都心は利回りは低く、地方は利回りが高いので、賃貸需要を見極めたうえでの判断が求められます。
③物件種類
物件種類による分散とはアパートやマンションなどの居住系だけでなく、事務所や店舗などの事業用物件も併せて持つような方法のことです。他にも耐用年数の違いから、鉄筋、鉄骨、木造等の構造で分ける場合もあります。それぞれ特性があるので、賃貸経営の目的を踏まえた選択が重要です。
他の投資商品と同様に、不動産もライフサイクルやトレンドがあります。ホテルやオフィスが良い時期もあれば、住居や倉庫が良い時期もあります。特にコロナ禍では宿泊系や密を伴う業態の店舗は軒並み影響を受けておりましたので、性格の異なる複数の資産を分散して保有することで、安定的な収益を上げることができると考えられます。弊社ではお客様の目的に合わせた具体的なポートフォリオの提案も行っておりますのでお気軽にご相談いただければと思います。
