戸建投資VS1棟アパート投資｜それぞれの特徴と選び方
不動産投資を検討するとき、「戸建投資と1棟アパート投資では、どちらが良いのか？」と迷う方は少なくありません。
どちらも家賃収入を得る不動産投資ですが、必要な資金や融資、空室リスク、修繕費、売却時の考え方などには大きな違いがあります。
今回は、戸建投資と1棟アパート投資の特徴を比較しながら、物件選びで確認しておきたいポイントをご紹介します。
戸建投資の特徴
戸建投資の大きな特徴は、1棟アパートと比較して物件価格を抑えやすいことです。
中古戸建であれば、比較的少ない自己資金から購入を検討できる物件もあり、融資を利用せず現金で購入する方法もあります。
また、戸建はファミリー層など長期入居を希望する借主が多い傾向があり、入居期間が長くなれば、入退去に伴う募集や原状回復などの負担を抑えられる可能性があります。
一方で、戸建は基本的に1戸単位の投資になるため、空室になると家賃収入がなくなります。
例えば、家賃10万円の戸建であれば、入居中は月10万円の家賃収入がありますが、退去して次の入居者が決まるまで収入は発生しません。
そのため、購入価格だけではなく、周辺の賃貸需要や将来的な入居者の付きやすさを確認することが重要です。
1棟アパート投資の特徴
1棟アパートは、複数の住戸から家賃収入を得られることが大きな特徴です。
例えば10戸のアパートで1戸が空室になったとしても、残り9戸から家賃収入が入ります。
戸建投資と比べると、1戸の空室が収入全体に与える影響を分散しやすいというメリットがあります。
また、金融機関から融資を受けて購入することで、自己資金だけでは購入できない規模の不動産を取得できる可能性があります。
一方で、購入価格が大きくなりやすいため、借入額も大きくなる傾向があります。
金利上昇や空室の増加、修繕費の発生などが収支に与える影響も大きくなるため、購入前に長期的な収支を確認しておく必要があります。
戸建と1棟アパート、比較するときのポイント
どちらを選ぶかを考えるときは、単純に「利回りが高いほう」を選ぶのではなく、次のような項目を比較することが大切です。
①購入価格と自己資金
購入価格だけではなく、諸費用やリフォーム費用なども含めて、購入後に必要となる資金まで考えます。
②融資条件
1棟アパートでは融資を利用するケースが多いため、金利や融資期間、自己資金などによって毎月のキャッシュフローが大きく変わります。
③空室リスク
戸建は1戸しかないため、空室になると家賃収入がゼロになります。
一方、1棟アパートは複数戸あるため空室を分散できますが、複数の部屋が同時に空室になる可能性もあります。
④修繕費
購入時の価格や利回りだけではなく、屋根・外壁・給湯器・エアコンなど、将来的に発生する修繕費も確認しておきましょう。
特に中古物件の場合は、購入時点での建物や設備の状態を把握することが重要です。
⑤出口戦略
購入するときだけではなく、「将来、誰に売るのか」まで考えておくことも重要です。
投資物件は、購入時の収益性だけでなく、売却時の市場性や金融機関の評価なども考慮して判断する必要があります。
「戸建と1棟、どちらが正解」というわけではありません
戸建投資と1棟アパート投資には、それぞれ異なる特徴があります。
少ない資金から始めたい方、まずは1戸から不動産投資を経験したい方には戸建が選択肢になる一方、融資を活用しながら複数戸の収益不動産を保有し、資産規模を拡大していくことを考える場合には1棟アパートが選択肢になることもあります。
ただし、実際の投資判断では、物件価格や表面利回りだけで決めることはできません。
「いくら借りるのか」「毎月いくら手元に残るのか」「空室になった場合に耐えられるのか」「将来どのように売却するのか」まで含めて考えることが大切です。
不動産投資は、物件そのものだけでなく、購入する方の自己資金や年収、融資条件、投資目的によって適した選択肢が変わります。
当社では、収益物件のご紹介だけでなく、購入前の収支や融資を含めた不動産投資についてのご相談も承っています。
「戸建から始めるべきか、1棟物件を検討するべきか」といった段階からでも、お気軽にご相談ください。
売買担当スタッフ：河野（かわの）
