相続した賃貸アパート、売却と賃貸継続どちらがいい？
親から賃貸アパートを相続したものの、
「このまま賃貸経営を続けた方がいいのか」
「いっそのこと売却した方がいいのか」
と悩まれる方は少なくありません。
特に、これまで賃貸経営をしたことがない方にとっては、入居者対応、家賃管理、修繕、空室対策など、分からないことも多いものです。
相続した賃貸アパートをどうするかは、単純に「売却した方が得」「持ち続けた方が得」と決められるものではありません。
この記事では、相続した賃貸アパートについて、売却する場合と賃貸経営を継続する場合、それぞれのメリット・デメリットと判断のポイントを解説します。
1．今後も収益が見込める物件か
最初に確認したいのは、現在の家賃収入だけではありません。
今後どれくらいの収益が期待できるのかを考える必要があります。
・現在の入居率
・月額賃料
・今後の家賃相場
・築年数
・今後必要になる修繕費
・固定資産税
・管理費・管理委託費
・火災保険料
・空室発生時の募集費用
・ローン残債の有無
などを整理します。
現在満室だからといって、必ずしも「持ち続けるべき物件」とは限りません。
反対に、現在空室が多くても、賃料や募集条件を見直すことで収益改善できるケースもあります。
2．賃貸経営を継続するメリット
相続したアパートをそのまま保有する最大のメリットは、毎月の家賃収入を得られることです。
入居状況が安定しており、修繕費などを考慮しても十分な収益が残る物件であれば、長期的な資産として保有する選択肢があります。
また、土地を含めて保有することで、将来的な売却や建て替えなど、別の選択肢を残しておくこともできます。
一方で、賃貸経営には「何もしなくても家賃が入ってくる」というわけではありません。
空室が発生すれば募集活動が必要になり、設備が故障すれば修繕対応が必要です。
入居者からの問い合わせや退去時の原状回復、契約更新なども発生します。
そのため、物件の収益性だけでなく、所有者自身がどこまで賃貸経営に関われるかも重要な判断材料になります。
3．売却するメリット
売却の大きなメリットは、賃貸経営に伴う将来的な負担を減らせることです。
・遠方に住んでいる
・賃貸経営の経験がない
・建物が古く、今後の修繕が心配
・空室が増えてきた
・相続人が複数いて、資産を整理したい
といった場合には、売却が合理的な選択になることがあります。
また、売却によってまとまった現金に換えることで、他の資産への投資や相続人間での分配など、資産の整理がしやすくなる場合もあります。
ただし、売却の場合も、
「いくらで売れるのか」だけで判断してはいけません。
売却に伴う仲介手数料や税金などの諸費用を確認したうえで、最終的に手元にいくら残るのかを確認することが重要です。
4．こんな場合は「賃貸継続」を検討
次のような物件であれば、賃貸経営を継続するメリットが大きい可能性があります。
・入居率が安定している
・家賃収入に対して維持費が大きくない
・大規模修繕の必要性が当面低い
・周辺の賃貸需要が安定している
・今後も十分な収益が期待できる
・所有者自身が賃貸経営を続ける意思がある
・管理会社に任せることで負担を軽減できる
特に重要なのが、「自分で管理できないから売る」必要はないということです。
賃貸管理会社に管理を依頼することで、入居者対応や募集、更新、退去時の対応などを任せることもできます。
5．こんな場合は「売却」を検討
一方で、次のような場合は売却を検討する価値があります。
・空室が長期間続いている
・修繕費が増えている
・建物が古く、大規模修繕が必要
・今後の賃料下落が心配
・賃貸経営を続ける意思がない
・遠方に住んでいて管理が難しい
・相続人が複数いて、資産を整理したい
・売却した場合にまとまった資金が必要
特に築年数が経過した物件では、今後発生する修繕費まで含めて収支を考えることが大切です。
6．「今の家賃収入」と「売却価格」を比較してみる
判断するときにおすすめなのが、現在の家賃収入と売却価格を比較する方法です。
＜例＞
年間家賃収入が600万円で、年間の固定資産税・管理費・修繕費・保険料などが200万円だとします。
単純計算では、年間400万円が手元に残ることになります。
一方、物件を売却すると5,000万円程度になるとします。
この場合、
「5,000万円を手に入れて売却するのか」
「物件を保有して毎年収益を得るのか」
という比較ができます。
ただし、実際の判断では空室率や将来の修繕費、賃料下落、税金なども考慮する必要があります。
表面利回りだけで判断しないことが重要です。
7．相続直後に「すぐ売る」と決めなくてもいい
相続した直後は、手続きや相続人同士の話し合いなどで、なかなか冷静に判断できないこともあります。
「相続したから売却する」
と、すぐ決めるのではなく、まず現在の賃貸状況や物件の状態、売却した場合の価格を確認することをおすすめします。
・ 現在の賃料収入を確認する
・ 修繕・維持費を確認する
・ 現在の入居状況を確認する
・ 周辺の賃貸需要を確認する
・ 現在の売却価格を査定する
・ 売却と保有、それぞれのメリット・デメリットを比較する
という順番で整理すると判断しやすくなります。
8．「売る・持つ」の二択ではなく、まず現状を確認する
相続した賃貸アパートについては、最初から「売却」か「保有」かの二択にする必要はありません。
「まず半年間は賃貸を継続して収支を見る」
「管理会社を変更して空室対策をしてみる」
「修繕を行った場合の収益改善を確認する」
といった方法もあります。
また、現在の管理会社に不満がある場合には、管理会社を変更することで所有者の負担を軽減できるケースもあります。
相続した物件だからこそ、所有者ご本人が無理なく維持できる方法を考えることが大切です。
まとめ
相続した賃貸アパートを「売却するか、賃貸を続けるか」に正解はありません。
重要なのは、
「いくらで売れるか」
「いくら収益が残るか」
「今後どれくらい修繕費がかかるか」
「自分が賃貸経営を続けたいか」
を整理することです。
特に、これまで賃貸経営をしたことがない方は、物件の収支や今後必要となる修繕、現在の賃料が適正なのかなど、判断材料が分からないこともあります。
当社では、世田谷・杉並エリアを中心に、賃貸物件の募集・管理から売却まで、物件の状況に応じたご相談を承っています。
「売却した方がいいのか、それとも賃貸を続けた方がいいのか分からない」という段階でも構いません。
まずは現在の賃料収入や入居状況、物件の状態などを確認し、売却した場合・賃貸を継続した場合の両方から、今後の選択肢をご一緒に整理してみませんか。
売買担当スタッフ 河野（かわの）
