フルローンなら次も買える？ 不動産投資で考えたい自己資金と融資戦略
不動産投資を検討する際、「できるだけ自己資金を使わず、フルローンで購入したい」と考える方は少なくありません。
自己資金を温存できれば、手元に現金を残せます。その資金を修繕費や空室期間への備えに回したり、次の物件購入に活用したりできるためです。
特に、将来的に複数の物件を保有していきたい投資家にとって、自己資金を効率よく使うことは重要なテーマでしょう。
しかし、次の物件の購入まで見据えるのであれば、フルローンが本当に最適な選択なのか、一度考えてみる必要があります。
手元資金を多く残すことと、次の融資を受けやすい状態をつくることは、必ずしも同じではないからです。
1．フルローンは、本当に次の投資につながるのか？
フルローンの大きなメリットは、購入時に投入する自己資金を抑えられることです。
例えば、物件価格が5,000万円の場合、自己資金を500万円投入するケースと、物件価格の全額を借り入れるケースでは、購入時に手元に残る資金が大きく異なります。
自己資金を温存できれば、次の物件を探す際にも資金面で余裕があるように感じられるでしょう。
ただし、金融機関が次の融資を判断する際に見るのは、預貯金の残高だけではありません。
既存借入の残高や返済負担、保有物件の収益性、本人の収入など、さまざまな要素が総合的に評価されます。
フルローンで購入した結果、借入額が大きくなり、返済負担が重くなれば、次の融資を検討する際に影響する可能性もあります。
つまり、1件目で現金を残すことだけを優先した結果、2件目の融資に向けた余力が十分に確保できないという状況も考えられるのです。
2．一定の自己資金を投入するメリット
では、自己資金を投入して購入することには、どのようなメリットがあるのでしょうか。
代表的なのは、借入額と返済負担を抑えられることです。
借入額が少なくなれば、融資条件が同じ場合、毎月の返済額も小さくなります。物件の収益に対して返済負担を抑えられれば、手元に残るキャッシュフローに余裕が生まれる可能性があります。
また、購入後も一定の預貯金を確保できていれば、突発的な修繕や空室などにも対応しやすくなります。
こうした返済余力や資金余力は、次の物件購入を検討するうえでも重要な要素です。
もちろん、自己資金を投入すれば必ず金融機関からの評価が上がるわけではありません。自己資金を使い切ってしまえば、手元資金が不足するリスクもあります。
大切なのは、自己資金を投入するかどうかという二者択一ではなく、購入後も十分な資金を残しながら、借入額と返済負担のバランスを整えることです。
3．自己資金の効率性を考える「CCR」とは？
ここで注目したい指標が、CCR（Cash on Cash Return）、いわゆる自己資本利回りです。
CCRは、投資に投入した自己資金に対して、年間でどれだけのキャッシュフローを得られるかを示す指標です。
一般的には、次の式で計算します。
CCR ＝ 年間キャッシュフロー ÷ 投入自己資金 × 100
年間キャッシュフローは、実際の投資判断では、運営経費や借入返済などを反映した数値を用います。税引前・税引後のどちらで計算するかによっても数値が変わるため、比較する際には条件をそろえることが大切です。
例えば、年間キャッシュフローが100万円の物件を購入する場合、自己資金を500万円投入すればCCRは20％、1,000万円投入すれば10％となります。
このように、同じキャッシュフローであれば、投入する自己資金が少ないほどCCRは高くなります。
フルローンが好まれる理由のひとつも、ここにあります。自己資金を抑えることで、見かけ上の自己資金効率を高めやすいのです。
しかし、CCRが高いことだけで、その投資が優れているとは判断できません。
借入額が大きくなれば返済負担も増えますし、空室や修繕、金利上昇などによってキャッシュフローが減少する可能性もあります。自己資金が少ないことでCCRが高く見えていても、実際の収支に余裕がなければ、リスクの高い投資になりかねません。
4．物件の利回りとCCRは、分けて考える
不動産投資では、物件そのものの収益力を確認することも重要です。
★NOI利回りは、年間の純営業収益（NOI）を物件価格で割って算出します。運営経費を差し引いた物件の収益力を把握するための指標です。
★CCRは投入した自己資金に対するキャッシュフローを示します。
この2つは計算の分母も収益の捉え方も異なるため、単純に数値を比較するだけでは、投資の良し悪しは判断できません。
ただし、物件のNOI利回りに対して借入金利や返済負担が重く、CCRも期待した水準に届かない場合は、融資条件や自己資金の配分を見直す余地がないか検討する価値があります。
物件の収益力、借入条件、投入自己資金。それぞれを確認することで、購入価格だけでは見えにくい投資効率が見えてきます。
5．目指すべきは、フルローンではなく次につながる投資
不動産投資の目的が、1件の物件から収益を得ることなのか、それとも複数の物件を取得し、長期的に資産を拡大していくことなのかによっても、適切な資金戦略は変わります。
フルローンが有効なケースもあります。手元資金を温存することで、資金繰りの余裕を確保できる場合もあるでしょう。
一方、一定の自己資金を投入して借入額を抑えることで、毎月のキャッシュフローや財務状況を改善し、次の投資を目指しやすくなるケースもあります。
重要なのは、フルローンを組めるかどうかだけを基準に物件を選ばないことです。
購入後のキャッシュフローは十分か。突発的な支出に対応できる資金は残るか。既存借入を抱えた状態でも、次の融資を目指せる財務状況を維持できるか。
こうした点まで考えたうえで、自己資金の投入額を決めることが大切です。
「フルローンが組める物件」を探すのではなく、「その融資条件で購入する合理性がある物件」を選ぶ。
自己資金をできるだけ使わないことが、必ずしも最善の投資戦略とは限りません。
CCRなどの指標を活用しながら、物件の収益力と借入負担、そして次の投資につながる財務状況まで考えること。それが、長期的に不動産投資を続けていくうえで重要な視点ではないでしょうか。
売買担当スタッフ 河野（かわの）
