サブリース物件は低利回り？実は高収益物件に化ける可能性がある理由
収益物件を探していると、「サブリース契約中」と記載されたアパートやマンションを見かけることがあります。
サブリース物件は、一般的な賃貸物件と比べてオーナーが受け取る賃料が低く設定されているケースがあり、物件価格に対する表面利回りも低く見えることがあります。
そのため、投資家からすると「この利回りでは少し厳しい」と感じることもあるでしょう。
しかし、サブリース物件の中には、現在の収益だけを見ると低利回りでも、将来的に収益性が大きく変わる可能性がある物件があります。
今回は、サブリース物件を見る際に確認しておきたいポイントについて解説します。
サブリース物件はなぜ利回りが低く見える？
サブリースでは、オーナーとサブリース会社との契約に基づき、サブリース会社からオーナーへ賃料が支払われます。
一方で、サブリース会社は入居者から受け取る賃料との差額などを収益とします。
例えば、入居者から月10万円の賃料を受け取っている部屋について、オーナーへの送金額が月8万円であれば、オーナーの収益は月8万円を基準に考えることになります。
このため、実際の入居者賃料とオーナーが受け取る賃料に差がある場合、物件本来の賃貸収益よりも低い利回りに見えることがあります。
「現在の収益」と「物件本来の収益」を分けて考える
サブリース物件を見るときに重要なのが、現在オーナーが受け取っている賃料だけで物件を評価しないことです。
・現在のサブリース賃料
・入居者から実際に受け取っている賃料
・周辺の募集賃料
・サブリース契約の期間
・契約更新の条件
・賃料改定の条件
・サブリース契約終了後の運営方法
などを確認することで、現在の収益とは違った物件の姿が見えてくることがあります。
高収益化のポイント① サブリース契約の終了・見直し
サブリース物件で特に確認したいのが、現在の契約内容です。
契約期間や解約条件、賃料改定条項などによっては、将来的にサブリース契約が終了したり、契約条件が変更されたりする可能性があります。
その場合、サブリース会社から受け取っている賃料ではなく、通常の賃貸管理に切り替えて入居者から得られる賃料を基準に収支を考えられるケースがあります。
ただし、「サブリースを解除すれば必ず収益が上がる」と考えてはいけません。・
契約内容によって解除できる条件は異なりますし、違約金等が発生する可能性もあります。
まずは契約書を確認することが重要です。
高収益化のポイント② 現在の賃料と相場賃料の差
サブリース物件では、入居者が支払っている賃料とオーナーが受け取っている賃料に差がある場合があります。
例えば
・入居者賃料：10万円
・オーナーへの送金：8万円
という物件であれば、現在のオーナー収入は8万円です。
仮にサブリース契約終了後に通常管理へ切り替え、周辺相場が10万円程度であれば、収益構造が変わる可能性があります。
ただし、実際には管理費や空室期間、募集費用、原状回復費用なども発生するため、単純に2万円がそのまま利益になるわけではありません。
重要なのは、サブリース終了後の収支を現実的な条件で試算することです。
高収益化のポイント③ 物件価格が低く設定されている場合
サブリース物件の中には、現在の低い収益を前提として価格が設定されているケースがあります。
そのため、「現在の収益では利回りが低い」という理由だけで判断するのではなく、
「現在の賃料収入を前提とした価格なのか、それとも将来的な収益改善を見込める価格なのか」
を見ることが重要です。
購入価格が抑えられていて、かつサブリース契約終了後の収益改善余地があるのであれば、将来的に投資効率が変わる可能性があります。
ただし「サブリース解除」を前提に買うのは危険
ここは非常に重要なポイントです。
サブリース物件を見ると、「サブリースを外せば家賃が上がる」と単純に考えてしまうことがあります。
しかし、実際にはそうとは限りません。
サブリース契約の内容によっては、オーナー側から簡単に解約できない場合があります。
また、現在の入居者が退去した後の募集条件や、周辺の賃貸需要によっても収益は変わります。
したがって、
「サブリースを解除できるか」ではなく、「契約上、本当に解除できるのか」「解除した場合にどの程度の収益が見込めるのか」
まで確認する必要があります。
金融機関からの評価も重要
投資物件では、購入価格や利回りだけでなく、金融機関がどのように収益を評価するかも重要です。
現在のサブリース賃料を基準にすると収益性が低く見える物件でも、契約内容や賃料相場、物件の状態などを確認したうえで、将来的な収益改善の可能性を検討できる場合があります。
一方で、融資期間や金利、自己資金などの条件によっては、収益改善を見込んでも投資として成立しないケースもあります。
そのため、購入前の収支計算では、現在のサブリース賃料だけでなく、契約終了後のシナリオも含めて検討することが大切です。
サブリース物件は「今の利回り」だけで判断しない
サブリース物件には、契約によって収益が抑えられているものもあれば、現在の収益を前提としても十分に投資として成立するものもあります。
大切なのは、
・サブリース契約の内容
・契約期間
・解約条件
・賃料改定の条件
・入居者賃料
・周辺相場
・管理コスト
・サブリース終了後の収支
・将来の売却
などを一つずつ確認することです。
「サブリースだから買わない」でも、「サブリースを外せば儲かる」でもありません。
現在の収益と、契約変更・終了後に想定される収益を分けて考えることで、表面利回りだけでは見えない投資物件の可能性が見えてくることがあります。
サブリース物件を検討するときこそ、「現在の収益」だけでなく「契約終了後にどのような収益構造になるのか」まで確認することが重要です。
売買担当スタッフ 河野（かわの）
