ちょっと待って、その物件オーナーチェンジかも？マイホーム購入前に知りたいポイント
マンションをマイホーム用に探していると、
「オーナーチェンジ」「賃貸中」と書かれた物件が混ざって出てくることがありますよね。
間取りや立地が良さそうだと、「そのうち自分が住めるなら…」と気になる人も多いと思います。
ただ、オーナーチェンジ物件はあくまで“収益物件”として扱われるもの。
マイホーム用のマンションとは性質がかなり違うので、その前提を知っておくと迷いにくくなります。
オーナーチェンジ物件ってどんなもの？
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者が住んでいる状態のまま売買される物件です。
売買で変わるのは「オーナー（大家さん）」だけで、今住んでいる人との賃貸借契約はそのまま続きます。
買った瞬間から、あなたが新しい大家さんになるイメージですね。
広告では、次のような表現がセットで出ていることが多いです。
- 「オーナーチェンジ」「収益物件」
- 「賃貸中」「賃貸契約継続条件」など
マイホーム用のお部屋を探しているときでも、同じマンション内の別のお部屋として、
こうしたオーナーチェンジ物件の情報が一緒に表示されることがあります。
間取りや広さはちょうど良さそうなのに「賃貸中」と書いてあり、
「空いたら自分で住めないかな？」と考えてしまう…という流れがよく起こります。
ここで覚えておきたいのは、
- オーナーチェンジ物件は「貸すための部屋」を引き継ぐもの
- マイホーム用の「自分で住む部屋」とは考え方が別
という点です。スタートの時点から、性格が違う物件だととらえておくと整理しやすくなります。
マイホームとして見るときの注意ポイント
マイホーム候補としてオーナーチェンジ物件が目に入ったとき、
特に意識しておきたいのは次のようなポイントです。
まず、「いつ自分が住めるかはわからない」という点です。
- いまの入居者がそのまま住み続ける前提で売りに出されている
- 退去の時期は、入居者の意思や賃貸契約の内容に左右される
このため、「〇年後には必ず自分が住める」とは言い切れないケースがほとんどです。
マイホームの入居時期をある程度決めて動きたい人にとっては、ここが大きなズレになります。
もうひとつ大事なのが、資金の組み立て方。
将来自分が住む予定が決まっていても、収益物件としてのオーナーチェンジ物件は、
基本的に住宅ローンでの購入はできないのです。
- 住宅ローンは「自分や家族が住む家」が前提
- オーナーチェンジ物件は「人に貸して家賃を得る物件」として扱われる
この違いがあるので、多くの場合はマイホーム向けの住宅ローンではなく、
投資用のローン（不動産投資ローンなど）の検討が前提になります。
金利や条件も変わってくるので、「普通のマイホームと同じ感覚でローンを組む」のとは
別物だと考えたほうが安心です。
「オーナーチェンジだからこそ、価格がやや抑えめになっている」ようなケースもありますが、
- すぐには住めない
- 賃貸契約を引き継ぐ
- 住宅ローンではなく投資用の枠で考えることになる
といった点を踏まえると、多くの人の“マイホーム計画”とは方向性がずれてしまうことが多いのです。
それでも気になるときのチェックと考え方
それでも、「いずれは自分で住むかもしれないし、当面は収益物件として持っておくのもありかも…」
と感じることもありますよね。
そんなときは、マイホーム探しというより「大家さんになる前提」で、
次のようなところを冷静に見てみると判断しやすくなります。
まず、いつ頃自分が住めそうかという点です。
- 退去の予定があるのか、まったく未定なのか
- 退去がある場合、おおよそどのくらいの時期になりそうか
- 賃貸借契約上、解約・退去に関するルールがどうなっているか
このあたりを確認してみると、「自分が住める可能性」はあっても
「タイミングは読みにくい」という現実が見えてきます。
マイホームの入居時期のイメージと合うかどうか、一歩引いて考えてみたいところです。
次に、いまの賃貸借契約の内容です。
オーナーチェンジでは、入居者との契約を丸ごと引き継ぐことになります。
- 契約期間・更新のしかた
- 家賃や共益費、敷金などの条件
- 解約の申し出から退去までの流れ
- 管理会社の有無
- 家賃の滞納やトラブル歴がないか
こうした点を確認し、その物件が本当に自分に合っているか考えてみましょう。
そして、忘れずに考えたいのが資金計画です。
- 想定されるローンは、住宅ローンではなく投資用ローンになる
- 金利や自己資金の比率、借入可能額の考え方も、マイホーム向けとは違う
- 家賃収入や空室リスク、修繕費など、収支が動く前提で余裕を見ておく必要がある
といった点を踏まえたうえで、「それでも今の自分たちのライフプランに合っているか」を考えるイメージです。
マイホームを探している最中にオーナーチェンジ物件が気になったら、
- 今回はあくまで「自分で住む家」を決めたいのか
- それとも「大家さんになる」という別のチャレンジもセットで考えたいのか
を自分の中で整理してみると、答えが出やすくなりますよ。
住んでいる方がいるオーナーチェンジ物件は、
どうしても「マイホームとしては難しい」ケースが多いのは正直なところです。
ただ、気になる物件があれば弊社にて、
「マイホームとして検討できるかどうか」をお調べすることは可能です！
理想のおうち探しを全力でお手伝いさせていただきますので、
「これどうかな？」という物件があったら、どうぞ遠慮なくお問い合わせくださいね。
