自主管理のコストパフォーマンスを考える！
物件を新築・購入した際に、自分自身で管理する「自主管理」という選択肢があります。
アパート経営は必ずしも管理会社の手を借りる必要はないのは事実です。
時間的余裕とノウハウを持っている方であれば、自主管理は可能です。
ただ、基本的に、入居者募集は不動産会社に依頼される方が大半です。
オーナー様ご自身が管理業務を全て行う際の問題点としてあげられるのは、「入居者からのクレーム対応」や「滞納督促に関する問題」、「入居者募集」等と多岐にわたります。今回は、実際に自主管理で業務を行う場合と、管理会社に仕事を任せる場合の比較をしていきたいと思います。
| 自主管理の場合 | 管理委託の場合 | |
| 入居者 クレーム対応 | 24時間、入居者から電話がかかってくる リスクが生じる。場合によっては物件にて現場対応を行う事案も発生。 | 24時間受付のコールセンターの一次対応や管理会社スタッフによる対応でオーナー様が対応する事案は殆どない。 |
| 滞納督促 | オーナー様ご自身で入居者宅を訪問し、滞納賃料の取り立てを行う。滞納賃料が損失になるリスクもあり、精神的負担も 大きい。裁判するにも手続きや弁護士の手配もご自身で行う。 | 入居者は家賃保証会社への加入が必須のため、入居時審査があり滞納リスクを 軽減できる。仮に滞納が発生した場合でもオーナー様に賃料は振り込まれ、滞納の督促業務も保証会社が代行で行う。 |
| 入居者募集 | オーナー様の知人や近親者のネットワークを活用し、入居希望者を探す必要があり、間口はかなり限られる。仮に仲介業者に入居者募集を依頼しても、管理料を 払っていないため、紹介優先度は下がる。 | 大手ポータルサイトを活用し、入居希望者を集客する。紹介の優先順位は、 ①自社で管理している物件 ②家賃や広告料が高額な物件 ③新築や人気エリアの良質な物件 となっている。 |
| 工事・ リフォーム | オーナー様ご自身で工事業者を手配。 修繕が必要な箇所の見極めや、入居者に人気の設備動向等が把握できず、中途半端な仕上がりになることもある。また工期が長引く傾向があるため、空室損失期間が長期化しやすい。入居者に請求するかどうかの見極めも難しい。 | お抱えの工事業者が複数社いるため、見積依頼～工事完了までスピーディーな 対応が可能。最新の入居者動向を把握しており、入居が決まりやすいお部屋に仕上げることができる。入居者が負担する 修繕範囲も適切に判断できる。 |
上記のように、オーナー様がご自身で物件を管理することにはメリットよりもデメリットの方が多いというのが実情です。
管理を任せるということは、オーナー様ご自身の負担を軽減することにも繋がります。
特に遠隔地に物件を所有されている方の場合、物件の状況をすぐに把握するのが困難になります。
管理を任せる費用とご自身の負担を天秤にかけたうえで今一度判断することが重要です。
何かお困り事がある場合は、是非弊社までご相談ください。
